Ипотека — друг человека?

Проблема покупки жилья возникла у человечества сравнительно недавно: лет двести назад. В веке минувшем она приобрела наибольшую остроту: население планеты растёт, каждому хочется иметь крышу над головой, а по законам рынка самое насущное почему-то становится самым дорогостоящим.

И банки, и граждане боятся рисковать
Лекарство против этого страха — 30 новых законопроектов Можно годами стоять в очередях на квартиру. Можно вложить деньги в долевое строительство (хотя в России сегодня эта затея пахнет риском).

Можно взять в банке ипотечный кредит… И вот в этой сфере ситуация в России долгие годы напоминала старозаветный выпускной бал: мальчики стесняются девочек приглашать на танец, девочки по правилам этикета не могут первыми проявить инициативу. Банки боятся кредитовать фактически нищее население, а население ещё пуще боится связываться с банковской системой, которая, как в песенке Вини Пуха про мёд, «то есть, а то её нет».

Ставка больше, чем жизнь кредитополучателя
А тем временем в Госдуме зреет огромный пакет законопроектов по ипотечному кредитованию, призванный, по мнению разработчиков, максимально облегчить создание рынка доступного жилья и подтолкнуть банки к более тесному сотрудничеству с кредитополучателями.

Государство, как может, идёт навстречу чаяниям банкиров: в октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой Закон «Об ипотечных ценных бумагах», устанавливающий порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, операции с которыми, по мнению думцев, должны привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства. На подходе Законы «О кредитных историях», «О стройсберкассах», «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья»… Кроме того, в 2004 году планируется разработать концепцию страхования ипотечных кредитов, которая позволит переложить часть финансовых рисков с банков на страховые компании и, соответственно, снизить первоначальный взнос с 30 до 5—10%, а также уменьшить ставки по ипотечным кредитам.

Однако в свете ожидаемого осенью принятия нового Жилищного кодекса, который фактически останавливает рост собственников жилья в России, превращая их в простых нанимателей, вышеуказанная «забота» о жилье для граждан выглядит трагикомично: вроде как давеча муженёк по пьяни поставил супруге фингал под глазом, а наутро в знак раскаяния купил ей кофточку. Однако власть настроена более чем решительно: по словам министра промышленности и энергетики РФ Виктора ХРИСТЕНКО, в связи с рассматриваемым парламентом России пакетом жилищных законопроектов местные власти должны озаботиться созданием условий для появления рынка доступного жилья.

Христенко считает, что поправки в законодательство позволят к 2010 году увеличить долю граждан, которые смогут приобрести стандартные квартиры на стандартных коммерческих условиях, с 9% до 30%. В настоящее время, по данным министра, лишь 5—7% из числа покупателей используют ипотеку.

Среди регионов — лидеров по ипотеке — Новосибирск, Самара, Башкирия, Оренбург, Бурятия.
Царь сказал, бояре приговорили, лёд тронулся? Ан нет. Не тронулся.

По оценкам специалистов, депутатов и разных статистических ведомств, потенциал рынка ипотеки в России составляет порядка 30 млрд. долларов, но ипотечных кредитов выдано пока не более чем на 200 миллионов «зелёных». Медленно раскачивается маховик ипотечного кредитования, хотя банкиры и рапортуют о якобы грандиозных успехах.

А почему? Как говорил персонаж Юрия Богатырёва в вестерне «Свой среди чужих, чужой среди своих»: «Потому что ты жадный, Лемке, а даже Бог велел делиться».

В 2003 году процентная ставка на ипотечные кредиты в среднем составляла 12%, в то время как на Западе они составляют порядка 4—6% годовых. Неподъёмные процентные ставки и размер первоначального взноса выгодны кредиторам, понижать их без поддержки государства — значит, обрекать себя на разорение.

Потому многим желающим получить кредит в банках даётся от ворот поворот: кредитной истории нет, доход претендента документально не подтверждён… Вот в одной справке у него значится 20 000 рублей ежемесячно, а по другой справке он инженер за 5 000 рублей, и… дальше по тексту известной песни группы «Аквариум».
Судьбу вопроса решит рынок жилья…

Как же обстоит дело с ипотекой в реальности? Специалисты Уральской палаты недвижимости, по долгу службы постоянно сталкивающиеся с проблемами рынка жилья в Екатеринбурге, не склонны предаваться пессимизму: по мнению исполнительного директора УПН Рустема ГАЛЕЕВА, трудности развития ипотечного кредитования временны и вполне устранимы.

Впрочем, пусть он об этом расскажет читателям «Вечёрки» сам.
— Рустем Дамирович, на Западе ипотека давно стала обыденной реальностью, причем различаются как минимум три её модели: американская двухуровневая, немецкая ссудосберегательная и английская.

У нас очень немногие отважатся на этот шаг — взять долгосрочный жилищный кредит под залог недвижимости, — предпочитая стоять в очередях. Что виной этому: необходимость иметь надёжную кредитную историю, дороговизна операции или чиновничья волокита при оформлении следки?

— Я считаю, что очереди — это уже неактуально. Наоборот, люди с удовольствием берут кредиты на покупку жилья, но сама процедура их получения затруднена, так как большинство банков и агентств по ипотечному кредитованию жилья (АИЖК) требуют у кредитополучателей документального подтверждения их доходов, а проверка данных требует времени.

Данные, полученные через АИЖК, банк обязательно будет проверять, потому что он не только выдаёт кредиты на покупку жилья, но и одновременно получает от агентства закладные бумаги и затем уже перепродаёт их федеральному агентству ипотечного кредитования. Так вот, чтобы была уверенность, что эти закладные у него выкупят, банк и усложняет процедуру оформления кредита.

Но это не самая главная причина торможения ипотеки в России. Сегодня многие региональные АИЖК вышли на довольно приличный уровень — 35—40 кредитов в месяц.

На недавнем годовом собрании акционеров принято решение увеличить эту цифру в 9 раз, и на сегодняшний день около 800 потенциальных кредитополучателей уже прошли предварительную квалификацию через службы банков… Но они пока не могут реализовать своё желание получить ипотечный кредит — из-за спада предложения на рынке жилья. Даже если завтра на рынок будут выброшены все эти десятки миллионов рублей, вырученных от операций с кредитами, что кредитополучатели оставят банку в залог, когда квартир на первичном рынке так мало?

Существует еще одни нюанс, мешающий ипотеке развиваться: высокие годовые процентные ставки. Есть надежда, что они могут быть снижены с помощью целого пакета новых законопроектов по ипотеке, которым сейчас занимается Госдума.

…и операции с закладными
— В чем плюсы ипотеки по сравнению с другими формами приобретения жилья?
— У ипотеки есть ряд преимуществ по сравнению с долевым строительством: у «долёвки» очень малые сроки рассрочки платежей, кроме того, именно этой форме приобретения жилья присущи определённые риски, связанные с квартирными махинациями, когда одна и та же квартира может быть продана нескольким лицам сразу.

Это происходит потому, что застройщики возводят новые дома за счёт государственных и частных инвесторов в надежде на появление новых дольщиков, а их нет и нет, а средства на строительство кончаются, а цены на жильё растут — и появляется у застройщика соблазн затребовать с уже зарегистрированного собственника будущей квартиры прибавку к первоначальному взносу. Часто дольщик, для которого новая цена на жилплощадь оказывается неподъёмной, выходит из доли, и тогда застройщик возвращает ему его взнос и продаёт квартиру другому претенденту, имеющему больше средств на покупку жилья.

В Москве имеется позитивный опыт преодоления этой проблемы: там создан единый региональный центр, который регистрирует договоры инвестирования жилищного строительства — то, что также называется договорами долевого участия, — заключаемые между банками и застройщиками. Это даёт ипотеке дополнительную защиту от всяческих махинаций с ещё не построенным жильём.

Таким образом, укрепляется практика кредитования не единичных жильцов, а строительных фирм.
Ещё один плюс ипотеки: квартира сразу оформляется в собственность будущего жильца, становясь залогом для выдающего кредит банка.

Закладные документы продаются федеральному АИЖК, что создаёт механизм эмиссии закладных бумаг на фондовый рынок. Для государства это очень прибыльный процесс, поэтому он будет стимулироваться законодательно: в скором времени в Налоговый кодекс будут внесены изменения, согласно которым, налог на доходы от операций с этими бумагами не будет превышать 6 процентов.

— Сегодня клиенты многих банков испытывают определённую тревогу по поводу будущего российской банковской системы. Поговаривают даже об угрозе нового дефолта. Не ударит ли банковский кризис по перспективам развития ипотеки?

— Сложно судить, что там происходит сегодня, но вот, по данным международного рейтингового агентства «Мoodi’s», финансовый рейтинг России сейчас как раз повышается. Мировое сообщество признаёт нашу экономику стабильной.

Поэтому правильнее говорить не о банковском кризисе, а о кризисе отдельных банков, а также о целенаправленной деятельности правительства РФ в этой сфере.
Беседовал Евгений СУСОРОВ.
Кстати
Рынок жилья под оком государевым

Премьер-министр российского правительства Михаил ФРАДКОВ в своём недавнем выступлении назвал создание новых экономических механизмов решения социальных вопросов, в частности — жилищной проблемы, «генератором экономического роста».
«Жильё должно стать доступным для всех нуждающихся россиян: прошу соответствующие министерства рассмотреть этот вопрос в целом», — сказал Михаил Фрадков.

По словам премьер-министра, одной из самых важных задач в стране будет борьба с распространённой бедностью, которая сдерживает спрос на товары и услуги. Кроме того, импульс для развития многих отраслей экономики должно дать масштабное жилищное строительство. «Правительству предстоит создать механизмы государственного регулирования в жилищном секторе, снижения рисков сделок, наращивания строительного комплекса в регионах и разрушения монополий в этом секторе для сдерживания роста цен на недвижимость… создание эффективно действующего рынка жилья на основе ипотечного кредитования и других форм финансирования жилищного строительства», — заявил Фрадков.

Страна.Ru
Что мешает приобрести жильё?
По мнению уральских банкиров и риэлтеров — слабость законодательной базы, «конвертируемая» зарплата граждан и бедность потенциальных кредитополучателей.

Недавно в пресс-центре агентства «Интерфакс—Урал» состоялся «круглый стол» на тему «Финансирование покупки и строительства жилья». Среди участников были замечены сотрудники аналитического центра «Эксперт—Урал», представители крупных банков и агентств по ипотечному кредитованию жилья (АИЖК) из Екатеринбурга, Челябинска и Тюмени.

Общеизвестно: сытый голодного не разумеет. Посему не будем комментировать выступления господ банкиров с позиций среднестатистического работяги, имеющего проблемы с жилплощадью.

Представим себе, что каждый день в наших карманах пылятся без дела смятые стодолларовые купюры, примерно раз в месяц в Америке у нас помирает троюродная бабушка-миллионерша, успевая на последнем вздохе составить завещание в нашу пользу, а жилищный рынок с настойчивостью сексуального маньяка ходит за нами по пятам, нудя: «Ну купи квартирку! За полцены уступлю, товар портится!»

Итак, только цифры и факты, озвученные на давешнем «круглом столе».
1. По данным анкетного опроса, в настоящее время жилищным кредитованием в УрФО в той или иной степени занимаются 48 кредитных организаций.

2. Большинство банков занимается кредитованием покупки жилья во вторичном фонде. Однако в Свердловской области акцент спроса уже смещается из зоны вторичного жилья в зону первичного. Максимальный срок выдачи кредита — 27 лет.

3. Программ ипотеки сегодня существует множество: кредит через залог недвижимости; кредит под поручительство; кредит через систему АИЖК, которая сама денег не выдаёт, но делает свой бизнес на операциях с закладными бумагами.
4. В Тюмени ряд банков занимается неипотечным кредитованием граждан и организаций на покупку и строительство жилья.

Схема проста: предприятие предоставляет поручительства на своих работников и частично субсидирует их затраты. Первый взнос — 30 процентов. Срок — 5 лет. Ставка — 17 процентов годовых, но она в ближайшие годы может быть снижена.

5. Некоторые банки Тюмени всё же работают с ипотекой. С апреля 2003 года они выдали кредитов на сумму более 20 миллионов рублей с рассрочкой выплаты до 5 лет и ставкой 15 процентов годовых.

В 40 процентах случаев имеют место так называемые параллельные сделки: продаётся одно жильё в качестве первого взноса и покупается другое.
6. АИЖК Свердловской области отмечает, что более 70 процентов клиентов, которые берут кредит, планируют выплатить его раньше срока.

7. В числе основных проблем, затрудняющих развитие массового жилищного кредитования, участники «круглого стола» называли бедность населения, а также наличие неподтверждённых официальных доходов потенциальных заёмщиков (иными словами — «конвертируемая» зарплата, которую многие получали в 90-е годы, но не из бухгалтерии, а из рук работодателя). По мнению представителей банков, страховых компаний и региональных операторов АИЖК, для того чтобы ускорить процесс внедрения ипотеки в нашу жизнь, необходим закон об ипотечном жилищном кредитовании, который регламентировал бы все организационные механизмы, в том числе по срокам процедур.

Немного истории
Что в залог оставишь?
* Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. Тогда отношения между кредитором и клиентом строились не вокруг жилья, а вокруг земли.

Между сторонами при совершении кредитной сделки оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заёмщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность обеспечивает претензии кредитора. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Политик-популист Солон, желая привлечь бедняков на свою сторону, добился уничтожения всех долговых столбов на территории Афин, о чём впоследствии написал трогательные стихи.
* В России ипотечное кредитование известно с времён Батыева ига.

Уже в XIII—XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в Московском княжестве возникает заклад, но долгое время он существовал без законодательного оформления (как, впрочем, и многое другое на Руси, опиравшееся не на юридический документ, а на «кулак-мою-полицию»).
* Лишь в 1754 г. в России были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства — санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов — в Петербургском порту и Коммерц-коллегии.

Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. впервые в истории предметом залога становится жильё: при Заёмном банке создаётся Страховая экспедиция, занимавшаяся страхованием каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций.

Частные конторы по выдаче долгосрочных кредитов расцветают в наших палестинах только после отмены крепостного права, и с начала 70-х годов XIX столетия в стране уже действуют 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов — схема, заимствованная из Америки.

В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

* Уже перед самой революцией выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества (по примеру Германии), сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь.

Примечательно, что и тогда российский капитализм не мог развиваться без государственных «костылей»: кредитные институты сколачивали первоначальный капитал из заёмных средств, причём в большинстве случаев их кредитором выступал непосредственно «Государственный банк России».
Опыт

А в это время на «Диком Западе»…
В отличие от России, мучительно изобретающей ипотечный велосипед и ждущей государственного «одобрямса» в виде пакета законопроектов об ипотеке, Запад не только давным-давно отладил механизм кредитования граждан, но и превратил его в источник обогащения как бизнесменов, так и казны.

Пирамида, натюрлих
В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений — строительные сберегательные кассы.

Они возникли ещё в конце XVIII столетия в шахтёрских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый жаждущий жилья мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жильё лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жильё уже через год, второй — через два и т. д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня возведение 3/4 новостроек финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источник ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе — вклады граждан, плата заёмщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счёт определённую сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении 5—6 лет.

Максимальный срок погашения займа —12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5—6% годовых.
В России немецкую модель ипотечного кредитования используют в основном жилищно-строительные кооперативы.

По этой схеме пайщик, вступая в кооператив, выплачивает предварительный взнос постепенно (а этот взнос составляет от 30 до 50 процентов стоимости жилья), а затем на средства, полученные от пайщиков, кооператив покупает одну или несколько квартир и оформляет их в свою собственность. Получается чистой воды «пирамида»: те из пайщиков, кто вложил деньги в последнюю очередь, могут ждать получения свой жилплощади годами.

Американский вариант
В Соединенных Штатах Америки ещё в 30-х годах прошлого века начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность.

Сегодня она превратилась в сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды... Все эти организации имеют право покупать ипотечные кредиты на жильё под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами.

Необходимо отметить, что во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования, в том числе и в США, государство всегда оказывало кредитным институтам и гражданам-заёмщикам огромную помощь. Для страхования кредитных рисков ещё до войны была учреждена так называемая Федеральная кредитная администрация, основной задачей которой является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий.

Полезные советы
Кредит без проволочек и разорения
Признаемся честно: многие из нас и рады бы рискнуть вложить свои кровные в покупку новой квартиры, если бы не два «но»: изматывающая процедура хождения по инстанциям и неподъёмные цены на жильё.

Посчитаем: по данным журнала «Эксперт—Урал», примерная стоимость 1-комнатной квартиры в нашем городе — минимум 30 тыс. долларов, или, в переводе на «деревянные», — 870 000 рублей. При получении ипотечного кредита клиент банка должен перечислить в качестве первоначального взноса 30 процентов от стоимости квартиры, то есть что-то около 260 000 рублей.

Вам уже страшно?
Под звуки Мендельсона
Есть как минимум два пути решения этой, на первый взгляд трудноразрешимой проблемы.

Во-первых, одним из крупнейших российских банков не так давно предложена программа льготного ипотечного кредитования для молодых семей, согласно которой, первоначальный взнос составляет всего 10 процентов от стоимости квартиры и при определении дохода кредитополучателя учитывается совокупный доход всех членов его семьи, в том числе и родителей. 10 процентов от цены однокомнатной квартиры — это «всего» 87 000 рубликов.

Если вы счастливые молодожёны и ваши родственники готовы ради вас раскошелиться — у вас есть шанс. Рискуйте и пейте шампанское, но не забывайте про муки похмелья.
Во-вторых, можно пойти путём улучшения жилищных условий, продав старую квартиру.

Вырученные от этой сделки деньги плюс небольшая доплата в большинстве случаев, по мнению специалистов Уральской палаты недвижимости, легко покрывают сакраментальные 30 процентов первоначального взноса. А где жить, пока не оформится сделка?

Это уж вам видней, кто вас охотнее стерпит на своей территории в качестве гостей: любимые родители или хлебосольные друзья.
Размер кредита в любом случае зависит от совокупного дохода, размера собственных средств заёмщиков, ставки и срока кредита.

Необходимый для кредитования доход — минимум 15 000 рублей чистого документально подтверждённого дохода на семью из 3 человек для получения кредита в размере около 15 000 долларов США. Но это — по московским расценкам.

Соседи-челябинцы из тамошнего регионального АИЖК заявляют более широкие рамки: от 85 000 рублей до 600 000 рублей. Что лишний раз доказывает: у каждого монастыря свой устав.
Просчитайте свои риски

Прежде чем пуститься в авантюру с получением кредита, вы должны быть готовы к следующим поворотам судьбы:
— После получения положительного ответа и перечня необходимых документов вам лучше всего сразу же обратиться к риэлтерам, чтобы они подобрали квартиру в данной ценовой категории и начали процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки, проведения оценки, нотариального заверения, государственной регистрация, внесения залога… да, ещё придётся какое-то время потратить на сбор пакета документов, подтверждающих вашу платёжеспособность.
— Ситуация может осложниться ещё и тем, что некоторые сделки с недвижимостью приходится регистрировать дважды: сначала как куплю-продажу будущего жилья и затем — как акт получения кредита;
— Смиритесь с необходимостью ждать примерно полгода с момента обращения в банк до новоселья.

Может случиться так, что срок ожидания сократится: опять же у наших соседей-челябинцев в этом смысле имеется уникальный опыт, когда региональное АИЖК в тандеме с регистрационной палатой умудряется оформлять все бумаги в срок от 3 до 7 дней;
— Не удивляйтесь, если 1,5 процента от суммы сделки потребуют оценщики жилья;
— Обязательно постарайтесь трезво взвесить свои финансовые возможности и точно определить, какую сумму вы готовы ежемесячно отчислять в счёт погашения кредита и какой первоначальный взнос готовы внести. Иначе после подписания договора с банком вы окажетесь в весьма рискованной ситуации: по новому Жилищному кодексу, который готовится к второму чтению в Госдуме уже этой осенью, если вы не сумеете в оговорённый срок рассчитаться с банком, квартира перейдёт в собственность вашего кредитора, а вы и ваши домочадцы окажетесь под открытым небом;
— обязательно обратите внимание при выборе банка-кредитора на ставку кредита и срок его выплаты, на возможность досрочного погашения кредита, наличие ограничений и штрафов, а также на то, будете ли вы являться собственником квартиры до полного погашения долга.
Уральский рабочий