СТАНУТ ЛИ ЗАСТРОЙЩИКИ ПРОДАВЦАМИ?

В Екатеринбурге Союз строителей Свердловской области провел семинар по актуальным вопросам строительства жилья. В частности, речь шла о создании базы проектов повторного применения и принципах страхования при долевом строительстве жилья.

На семинаре был рассмотрен проект федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья".
С сообщением о законопроекте выступил исполнительный директор областного Союза строителей Виталий Николаевич Падчин.

Он отметил, что данный документ вносит многочисленные изменения в Федеральный закон "О защите прав потребителей". В первую очередь было отмечено, что застройщики приравниваются к потребителям и изготовителям, исполнителям и продавцам, а дольщики становятся потребителями.

Согласно законопроекту, строители обязаны заполнять проектную декларацию, в которой должна содержаться информация о застройщике и проекте жилищного строительства. Проектная декларация размещается в средствах массовой информации в течение месяца с момента получения разрешения на строительство.

Привлечение денежных средств потребителей до публикации проектной декларации не допускается. Потребители вправе ознакомиться с проектной декларацией и внесенными в нее изменениями и дополнениями, которые застройщик обязан внести в проектную декларацию в течение десяти дней с момента изменения договоров с потребителями.

Потребитель также вправе обратиться к застройщику с требованием представить для ознакомления разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства; заключение о государственной экспертизе проектной документации, если требование о такой экспертизе установлено законодательством РФ; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибылей и убытков за три последних года; аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности застройщика. Дополнительно потребителю предоставляется информация об учредителях застройщика; о саморегулируемой организации, членом которой является застройщик; о проектах жилищного строительства, в которых участвовал застройщик; о количестве заключенных с потребителями договоров; финансовом положении застройщика; размере и составе собственных средств; о наличии или отсутствии страховщиков и поручителей. По требованию потребителя застройщик обязан представить ему для ознакомления учредительные документы, свидетельство о постановке на учет в налоговых органах, установленные формы отчетности о финансово-хозяйственной деятельности, документы о платежеспособности.

Информация о договорах застройщика с иными организациями или индивидуальными предпринимателями, а также о договорах застройщика или иных лиц с потребителями, должна быть отражена в книге учета договоров. Эта книга по поручению застройщика ведется независимой специализированной организацией, являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг.

Разделы книги учета договоров должны, в частности, содержать сведения о кадастровых номерах земельных участков, на которых осуществляется строительство, о присвоенных застройщиком номерах жилых помещений, а также их площадях, этажах, количестве комнат в соответствии с проектной документацией. В книге учета будет отражена информация о потребителях и застройщиках; об изменениях и дополнениях к договорам, их исполнении. Данная книга, а также документы, являющиеся основанием для внесения в нее записей, сдаются специализированной организацией на хранение сроком на десять лет в архивные учреждения субъектов Российской Федерации в течение года после передачи всех жилых помещений в многоквартирном доме или индивидуальных жилых домов потребителю.

Если строительство многоквартирного дома или индивидуальных жилых домов не может быть завершено в установленный договорами с потребителями срок, застройщик не позднее чем за два месяца до его истечения обязан опубликовать информацию об этом в средствах массовой информации. Застройщик должен предложить потребителям внести необходимые изменения в договоры и внести эти изменения во все экземпляры проектной декларации.

В случае нарушения сроков выполнения работ по

строительству дом

а застройщик по требованию потребителя обязан уплатить неустойку в размере одной двухсотой учетной ставки, установленной Центральным банком Российской Федерации, от цены договора за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного договором срока по день фактического выполнения обязательств по такому договору. Уплата неустойки не освобождает застройщика или иное лицо, имеющее обязательства перед потребителем, от возмещения убытков потребителя.

Застройщик обязан по требованию потребителя возвратить ему вложенные денежные средства и все доходы, которые застройщик извлек или должен был извлечь от использования денежных средств потребителя с того момента, когда они узнали или должны были узнать о невозможности выполнения своих обязательств. В случае невозвращения денежных средств при невозможности завершения строительства по причинам, не зависящим от потребителя, последний приобретает долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства пропорционально средствам, уплаченным им по договору.

В пояснительной записке к проекту закона, по словам докладчика, сказано о лишь негативных сторонах долевого строительства. Так, указано на то, что в практике есть случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома, направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения.

Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Есть случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Как подчеркнул Виталий Николаевич, строителям надо занять активную позицию, высказывать свою точку зрения в средствах массовой информации. Ведь, если закон будет принят, пострадает, в первую очередь, инвестор и потребитель жилья, поскольку степень риска вложения средств вырастет, цена жилья поднимется.

Все замечания по законопроекту было предложено передать в областной Союз строителей в течение недели. Затем они будут направлены депутатам Госдумы от Свердловской области и в Союз строителей России.

Директор предприятия "Стройдизайнпроект" Валерий Ильич Шибков проинформировал собравшихся о создании базы проектов повторного применения в жилищном строительстве. Было отмечено, что до недавнего времени застройщики отдавали предпочтение индивидуальному проектированию.

Сегодня, когда строительный рынок расширяется, возрастает потребность в проектах повторного применения, которые позволяют экономить значительные средства и время. В частности, всем желающим было предложено, объединив усилия и средства, произвести разработку группы десятиэтажных жилых домов различных модификаций. Каждый заказчик такого проекта выигрывает около одного миллиона рублей.

С предложением о сотрудничестве к строительным предприятиям обратился представитель страховой группы "Спасские ворота" Валерий Васильевич Куклов. По его словам, число людей, покупающих квартиры в строящихся домах Екатеринбурга, постоянно растет.

Однако сегодня вкладывать деньги в инвестирование квартиры в строящемся доме достаточно рискованно, поэтому каждый дольщик хочет подстраховаться. Для этого ему необходимо как можно больше узнать о строительной фирме, опыте работы ее специалистов, наличии у нее разрешительных документов на строительство и многое другое.

С начала 2004 года страховая группа "Спасские ворота" получила специальную лицензию Министерства финансов России и приступила к реализации новой страховой программы для желающих принять участие в долевом строительстве, как при приобретении квартир, так и при вложении в коммерческую недвижимость. Соответственно и получить страховую защиту от финансовых рисков могут как физические лица, так и инвесторы - юридические лица, индивидуальные предприниматели. Предлагаемый вид страхования регулирует отношения, связанные с неисполнением должником страхователя своих обязательств по передаче объекта недвижимости в собственность страхователя или возврату инвестированных страхователем денежных средств по договору долевого участия в строительстве.

Все это, в первую очередь, интересно дольщикам. Однако данный вид страхования полезен и самим застройщикам. Одним из механизмов увеличения оборотного капитала строительных организаций может стать привлечение сбережений населения путем их участия в долевом строительстве. Страховщик, обеспечивая своей защитой участников долевого строительства, может оказать положительное влияние на увеличение количества клиентов застройщика, приход их на более ранней стадии строительства.

Если строительная организация и страховщик совместно обеспечивают информационную кампанию о возможном страховании рисков участников долевого строительства, то потенциальный дольщик придет к застройщику в первые месяцы строительства. Прогнозируя подобный ход событий, строительная организация может взять кредит не на девять месяцев, а только, скажем, на четыре. Тем самым строительные затраты значительно сокращаются.

Однако чтобы инвестор получил страховой договор, страховщику необходимо провести предстраховую экспертизу. Она сводится к сбору документов, на основании которых застройщик ведет строительство, информации о прошлом опыте предприятия, его финансовом положении.

Данная работа достаточно трудоемка и требует определенных финансовых затрат. Подобной деятельностью, например, в Санкт-Петербурге занимается специально созданный экспертный совет по оценке надежности строительных организаций.

Такая организация в перспективе будет создана и в Екатеринбурге.
С информацией об ассоциации строителей Екатеринбурга выступила на семинаре директор объединения застройщиков Свердловской области Мира Леонтьевна Шварц. Она призвала участников семинара вступать в новую общественную структуру и активно участвовать в ее работе, нацеленной на координацию совместных действий с администрацией Екатеринбурга в решении общих проблем.
Игорь ПЕТРОВ