ЖДАТЬ НОВЫХ ЗАКОНОВ ИЛИ ПРИНИМАТЬ СВОИ?

Конференция на тему «Застройка территорий исторических городов: проблемы, практика, передовые технологии», прошедшая в рамках тюменской выставки «Строительство и архитектура», вызвала большой интерес строителей Уральского региона. Главным же вопросом конференции, обсуждение которого инициировали застройщики Тюмени, стали проблемы правовой специфики застройки территорий городов.

И в первую очередь – снос ветхого и аварийного жилья. Конференция на тему «Застройка территорий исторических городов: проблемы, практика, передовые технологии», прошедшая в рамках тюменской выставки «Строительство и архитектура», вызвала большой интерес строителей Уральского региона.

Главным же вопросом конференции, обсуждение которого инициировали застройщики Тюмени, стали проблемы правовой специфики застройки территорий городов. И в первую очередь – снос ветхого и аварийного жилья.

Тюмень сегодня бурно строится, строителям приходится осваивать «густонаселенные» районы, в том числе и в центральной части города. Причем кварталы дореволюционной застройки становятся густонаселенными именно тогда, когда проносится молва об очередном походе застройщика на старые «лачуги».

В преддверии обсуждения заявленной темы на конференции мы побеседовали с некоторыми застройщиками областного центра, которым приходится каждый день заниматься вопросами отселения и ценой немалых усилий освобождать дорогу новостройкам.
Беседуя с тюменскими строителями, мы услышали немало «веселых» историй из рубрики «нарочно не придумаешь».

При обследовании одного из сносимых домов хозяйку попросили показать, где кто из ее родственников спит. Не получилось всех «пристроить на ночлег» – ни лежа, ни стоя.

Однако причина, порождающая многообразие подобных вариантов, по сути одна – несовершенное, устаревшее, не отвечающее современным социально-экономическим условиям жилищное законодательство Российской Федерации.
Проблема сноса – не городская или областная, а общероссийская.

Каждый субъект федерации пытается решить ее по-своему, а нужны общие государственные законодательные акты.
– Эта «больная» тема обсуждалась уже не-однократно и на всех уровнях.

Руководство области очень обеспокоено проблемой сноса ветхого и аварийного жилья, которого немало еще сосредоточено в различных районах города. Но пока нет соответствующей законодательной базы, мы будем говорить на «разных языках»: у застройщика своя правда, у собственника сносимого жилища – своя, у прописанного на площади, попадающей под снос, но не являющегося ее собственником – третья, – считает заслуженный строитель России, председатель правления НП «Союз тюменских строителей», генеральный директор ТСО «Тюменьстрой» Анатолий Ларионов. – Как ни парадоксально, но мы в вопросах сноса жилых строений до сих пор пользуемся законами и положениями, разработанными три десятка лет назад.

Нужны новые законодательные акты, которые позволят нам всем говорить на одном языке – языке закона. Законодательно должны быть прописаны права и обязанности сторон – застройщика и собственника, порядок предоставления жилья и многое другое.

В действующем жилищном законодательстве не сказано, как поступать с теми, кто владеет, например, 1/10 сносимого дома. На застраиваемом ТСО «Тюменьстрой» участке есть дом, половиной которого (14 кв. м) владеют три собственника.

Каждый из них попросил квартиру, и мы, чтобы не тормозить строительство, вынуждены решать эти проблемы себе в убыток. На одной старушке, попавшей под отселение, «висит» порой вся родословная на пять колен и отчаянно борется за лишние квадратные метры.

Не все застройщики выдерживают подобный натиск и уходят с невыгодных территорий. Такая ситуация тормозит процесс реконструкции центральной части Тюмени, препятствуя развитию Калининского административного округа, города в целом.

Выход только один – принятие Государственной думой соответствующего закона, позволяющего отсеять прилипал из круга «претендентов на жилье» при сносе.
Проблема сноса – не городская или областная, а общероссийская.

Каждый субъект Федерации пытается решить ее по-своему, а нужны общие государственные законодательные акты. 
Демографический «взрыв» в отдельно взятом квартале хорошо знаком руководству Тюменского строительно-монтажного управления.
– Как только жители попавших под снос кварталов узнают о предстоящем строительстве, они начинают «плодиться и размножаться» со страшной силой.

В срочном порядке прописываются бабушки с дедушками, племянники и прочие родственники, которые при этом не проживают и никогда не проживали в «домах под снос». Становятся популярными разводы, и не только среди молодежи, – продолжает тему генеральный директор ООО «ТСМУ» Александр Сидоров. – Кроме «деления и размножения» есть еще один способ воздействия на застройщика – многочисленные письма в различные инстанции.

Нам приходится держать в штате сотрудников, которые помогают людям, расселяемым из старого жилищного фонда, решать вопросы с БТИ и регистрационной палатой. Считаю, что город, выделяя застройщику площадку с большим сносом, должен брать на себя подготовку пакета правоустанавливающих документов, готовить участки, решая вопросы межевания и пр.

На поверку получается, что застройщик сам бегает по всем инстанциям, в конечном счете работая на общегородскую проблему – отселение из ветхого и аварийного жилья.
На площадке ЗАО «Сибирский строитель», расположенной в районе ул.

Попова, идут подготовительные работы к возведению жилого дома с соцкультбытом. По большому счету, строительство уже могло бы и начаться, да не тут-то было.

– Сегодня мы занимаемся подбором вариантов под отселение и пытаемся урегулировать конфликтные ситуации с жильцами домов, попадающих под снос, – говорит директор фирмы-застройщика Ирина Рубцова. – На 32 кв. метрах в доме прописано 16 человек, половина из которых там не проживают. Застройщик должен предоставить по нормам 8 квартир общей площадью 370 кв. метров.

Таким образом, на расселение одного этого дома мы должны выложить 5,5 млн. рублей. Как правило, получается, что застройщик должен платить за все капризы жильцов, использующих ситуацию сноса в корыстных целях.

Так и ходим по замкнутому кругу: разрешение на строительство получить нельзя, пока не произведено отселение, на «грабительское» отселение не хватает оборотных средств, а дольщиков привлечь нельзя, пока нет разрешения на производство СМР…
В том, что давно пришло время пересмотреть законодательную базу, внести изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, не сомневается ни один застройщик. Еще один наш собеседник, Владимир Логинов, генеральный директор ОАО «СФ «САРЕТ», ведет застройку общественно-жилого квартала в границах улиц Котовского–Мельникайте–Республики.

– Начну с того, что мы выиграли тендер по застройке этого квартала. Разработали ПДП, согласовали, получили техусловия, сами создали свою жилищную комиссию, заседания которой проходят по четвергам, а в пятницу выстраивается очередь народная – с «индивидуальными запросами».

Сегодня в строительстве участвует частный капитал. Застройщик должен включить расходы в стоимость квадратного метра нового строительства, переложив затраты на плечи инвестора.

А тот, в свою очередь, выбирает, где дешевле, и отказывается вкладывать средства в строительство «со сносом», уходя на другие территории. Лачуги в центре города продолжают стоять, а по городу появляются все новые и новые вставки – ни сноса тебе, ни новых коммуникаций.

Отселение же нашего квартала потребует, при самом грубом подсчете, 150 млн. рублей. И это – только снос! А еще в техусловия вписана реконструкция существующих сетей: перекладка канализационных коллекторов, прокладка новых линий электроэнергии, закольцовка водопровода и т. д. С такими объемами без бюджетной поддержки справиться просто невозможно!

Застройщик вынужден решать как технические задачи, так и социальные. Сегодняшняя ситуация по расселению нашего квартала ничем не отличается от ситуации на любой другой городской площадке: отсутствие законов провоцирует «бизнес на сносе».

По одной из жалоб граждан мы получили напрямую депутатский запрос от Г. Райкова с требованием удовлетворить потребности «жалобщиков». Было бы просто замечательно, если бы Геннадий Иванович выступил в Государственной думе с законодательной инициативой по разработке федерального закона, регулирующего вопросы сноса жилья на застраиваемых территориях и обновлении Жилищного кодекса РФ, на основе которых были бы разработаны законодательные акты субъектов Федерации.

Учитывая то, что в Тюмени не осталось свободных от сноса территорий под новое строительство, тревога застройщиков понятна. И не известно, кто больше вызывает сочувствия в этой ситуации – жильцы лачуг, которые имеют право на более комфортное проживание, или строители, пытающиеся возвести в черте города современные жилые кварталы и не имеющие нормальных условий для осуществления своей созидательной цели.

Немало невеселых историй прозвучало с трибуны конференции от имени и по поручению застройщиков К счастью, были и конкретные деловые предложения.
– Не секрет, что переселение жильцов производится практически всеми строительными организациями во внесудебном порядке, в связи с чем приходится идти на уступки и удовлетворять завышенные требования.

Были случаи, когда с учетом всех пожеланий отселяемых стоимость одного квадратного метра выкупаемого старого дома составила 88 тыс. рублей. Бесправное положение застройщиков вынуждает их использовать иные способы разрешения конфликтных ситуаций, в частности выкупать доли в правах на жилые дома, подлежащие сносу, на условиях обычных договоров купли-продажи.

Однако, как и все другие способы, этот имеет свои недостатки и не защищает застройщика от чрезмерных требований отселяемых, – отметила в своем выступлении ведущий юрисконсульт ЗАО «Тюменинвестстрой» Нина Агапова. – Гражданское законодательство и Земельный кодекс РФ правами по изъятию недвижимости наделяют только органы соответствующих уровней. Закон предусматривает правомочия муниципальных и государственных органов, как при досудебном урегулировании возникающих вопросов, так и при судебном разбирательстве, определяет порядок, условия и размер возмещения собственникам при изъятии их недвижимости.

Так, при недостижении согласия с собственником недвижимости об условиях или размере выкупа, органы муниципального образования, субъекта РФ, вправе, согласно Конституции РФ, ГК РФ, обратиться в суд с иском о выкупе недвижимости на условиях равноценного возмещения. Данное право муниципального образования и субъекта Федерации является своеобразным сдерживающим фактором в непомерных желаниях отселяемых и гарантией для застройщика разумного и законного размера финансирования отселения.

Действующее законодательство предусматривает для возмещения убытков собственникам недвижимости использовать денежные средства застройщиков, однако не наделяет застройщика правом обратиться в суд, т.к. это исключительная прерогатива органа, принявшего решение об изъятии участка. Представляется, что в такой ситуации есть необходимость обращения к администрации с предложением рассмотреть вариант взаимодействия с застройщиками.

Может быть, это взаимодействие будет выглядеть как заключение договоров о финансировании отселения, когда администрация выступает основной стороной при отселении и сносе и наделена всеми правами, в том числе правом выкупа недвижимости и судебной защиты своих прав, а застройщик как плательщик, определив на основании расчета администрации сумму, необходимую для равноценного возмещения, будет финансировать отселение.
Застройщики в своих последующих выступлениях поддержали предложение юристов ЗАО «Тюменинвестрой» и высказали мысль о необходимости разработки схемы практического взаимодействия городского комитета по жилью и застройщиков в этом направлении.

С коротким, но емким предложением выступил на конференции директор ЗАО «Сибирь-90» Георгий Тимофеев:
– Я работаю в строительной отрасли сорок лет. За последнюю пятилетку произошли разительные изменения в облике Тюмени. И это не без усилий строителей.

Чтобы Тюмень стала еще краше, необходимо, чтобы в государственный пакет документов, касающихся решения жилищных проблем, обязательно было включено предложение строителей по сносу старого жилья под строительство нового по схеме «метр за метр». Иначе мы из существующего на сегодняшний день «болота» никогда не выберемся.

Представители исполнительной власти Тюменского региона также проявили интерес к конференции и приняли участие в обсуждении вопроса, особо волнующего застройщиков. Заместитель начальника Главного управления строительства администрации Тюменской области Камиль Ахмедов отметил, что проблема назрела и к ее решению надо подходить комплексно, обеспечив всем процессам максимальную ясность и прозрачность.

– Чем дальше мы идем в изучении поднимаемых застройщиками проблем, тем больше возникает вопросов. Нужны новые подходы к их решению, и эта конференция должна послужить толчком к дальнейшим действиям как законодательной, так и исполнительной ветвей власти, – резюмировал Камиль Аркадьевич.

Отметив актуальность поднятой темы, начальник управления архитектуры и градостроительной политики ГУС АТО, главный архитектор Тюменской области Сергей Лесков заверил собравшихся, что администрация области в последний год плотно занимается проблемами застройщиков. Анализ ситуации показал, что многие государственные вопросы легли на плечи застройщиков.

Специалисты управления архитектуры и градостроительной политики ГУС АТО начали реформировать законодательную базу – подготовили пакет поправок к Жилищному кодексу, пройдя непростой путь консультаций с юристами, прокуратурой… Ведь провести свои поправки, которые улучшат положение застройщиков, надо, не нарушая существующего федерального законодательства. На федеральном уровне будут продекларированы основные позиции, которые необходимо будет «додумать и дорегулировать» на местах.

В Тюмени 93% старого жилья сносится за счет застройщиков и лишь 7% – за счет бюджета.
– Поэтому мы не стали ждать принятия закона на федеральном уровне и начали готовить проект поправок в наш закон.

Нашли «золотую середину» и отработали эту модель, – подчеркнул главный архитектор Тюменской области. Однако Сергей Николаевич не уточнил, какие именно поправки предложены для обсуждения депутатам Тюменской Областной думы.

Назвал лишь их количество – 20 и обратил внимание собравшихся на принципиальную позицию нового закона – снос жилища компенсируется только его собственнику, а остальные, зарегистрированные на площади дома «под снос», будут пользоваться льготами при получении жилищных субсидий и займов, кредитов на строительство или приобретение благоустроенного жилья.
Говоря о проблеме инженерных коммуникаций, которую также подняли застройщики, С.Н.

Лесков согласился, что положение с сетями в центральной части города, действительно, сложное – «они либо ветхие, либо очень ветхие, либо – отсутствуют вовсе». Развитию инженерной инфраструктуры городов Тюменской области сегодня уделяется особое внимание.

Разрабатывается система комплексного развития, при которой будут выполнять заказы на квартальное строительство сетей, чтобы передавать под застройку участки с уже готовыми магистральными коммуникациями. В плане – «работа на получение единого заказчика», который возьмет на себя как снос, так и инженерную подготовку всей территории областного центра под застройку.

Застройщик получит «чистую» территорию и будет компенсировать затраты финансовыми ресурсами или квадратными метрами.
Сергей Николаевич посоветовал Союзу строителей активнее работать с депутатским корпусом, почаще напоминая народным избранникам их предвыборные обещания, касающиеся благоустройства городских территорий, сноса ветхого и аварийного жилья, строительства объектов социально-бытового назначения.

Что же касается местных «правил игры», то есть надежда, что к сентябрю откроется «зеленая улица», и до принятия федерального законодательного акта застройщики Тюмени и области смогут воспользоваться ими в решении проблем с жильцами домов, попадающих под снос в районах нового строительства. А что потом?

Потом придется корректировать нормативные акты, принятые на уровне субъекта Федерации, с федеральными законопроектами.
Заместитель главы администрации Тюмени Игорь Пустовит понимает и поддерживает строителей и так же, как они, надеется на скорейшее принятие новых законодательных норм, регулирующих отношения застройщика с собственниками домов под снос. «Если бы в законе было записано, что владелец при сносе получает бесплатно столько же метров, сколько имел раньше, то у него не было бы заинтересованности «делиться, разводиться и размножаться», – заметил Игорь Трофимович.

Он поблагодарил тюменских строителей, участвовавших в разработке поправок к местному закону, и призвал власти «взять на себя смелость и принять законодательный акт на областном уровне».
Нужны новые законодательные акты! В не меньшей степени и регионального уровня!

Так можно сформулировать основное требование строителей. Сегодня сложилась парадоксальная ситуация – некий симбиоз старого и нового – оформляют жилье в собственность и осуществляют дарение по новому законодательству, а при сносе домов под новое строительство пользуются старыми законодательными актами, написанными несколько десятков лет назад для расселения ордерного жилья, строящегося за счет государства.

В нынешней ситуации застройщик вкладывает в строительство жилья привлеченные средства, он обязан минимизировать затраты. На деле получается, что на плечи горожан, пожелавших улучшить свои жилищные условия, сваливается бремя сноса с отселением, да еще развитие инженерной инфраструктуры.

Нельзя делать застройщика ответственным за все. А еще должен выполняться принцип социальной справедливости – дольщики-инвесторы не обязаны платить за то, что кому-то захотелось заполучить дармовую квартиру, имея на то сомнительные права...

Участники конференции предложили создать инициативную группу, которая аккумулировала бы все предложения застройщиков и вместе с юристами проработала возможные варианты выхода из создавшейся ситуации. Однако подобное в практике Союза тюменских строителей уже случалось: застройщики вместе с юристами разработали аналогичный документ, который был передан в областную администрацию для изучения.

Допустим, что «камнем преткновения» стал вопрос отселения «метр на метр», и документ «завис» в коридорах власти. Но кто даст гарантии, что предложения, разработанные застройщиками совместно с управлением архитектуры и градостроительной политики ГУС АТО, пройдя через Тюменскую Областную думу, будут приняты в первом чтении и без сокращений?

Таких гарантий нет, тем более, что ни на конференции, ни на отраслевом совещании строителей не было ни одного представителя законодательной власти.
В целом же конференция показала боевой дух застройщиков Тюмени, готовность властных структур на конструктивный диалог и совместные действия.

Как скоро решатся вопросы, поднятые застройщиками, превратится ли «свет в конце тоннеля» в «зеленую улицу», покажет время.
Светлана АХМЕДНАБИЕВА.
Новый Уральский строитель