Торговый центр NEBO станет офисным центром

Компания "Сторинг" (владеет мебельным центром "А2" на Ботанике) начала строить ТЦ NEBO в 2005 г. Планировалось, что ТЦ откроется в августе-сентябре 2007 г. и будет работать в сегменте "выше среднего", на уровне ТЦ "Универбыт" и ТЦ "Гермес Плаза".

Но в июле этого года планы владельцев резко изменились, и они решили перепрофилировать ТЦ в офисный центр. Ирина Ямаева, директор БЦ NEBO, пояснила "ДК": "Пока здание строилось, в сегменте, на который мы рассчитывали, произошло насыщение — торговых площадей стало больше, чем компаний-арендаторов.

Проанализировав ситуацию, мы поняли, что сдавать площади под офисы для нас выгоднее".
Перестраивать или менять отделку существующего восьмиэтажного здания общей площадью 10 тыс. кв. м инвесторы не намерены, реконструкция заключается в том, что открытые пространства будут поделены офисными перегородками.

Как оценивает Андрей Бриль, председатель совета директоров "Корин холдинга", компании потребуется изменить систему кондиционирования и вентиляции, структуру кабельных систем, которая позволит оборудовать рабочие места. По словам г-жи Ямаевой, несостоявшийся ТЦ станет бизнес-центром класса В+.

В нем планируется разместить около 25 арендаторов — представительств московских и иностранных компаний, первый этаж отдадут банку, цокольный используют под паб.
В качестве причины внезапного перепрофилирования эксперты называют ошибки в следовании выбранной концепции.

Центр проектировался в формате универмага (магазины объединены в единое торговое пространство, клиенты рассчитываются за все покупки в общей кассе на выходе), который в нашем городе не был широко представлен. NEBO должен был развивать этот формат одним из первых.

Но для него выбрали неправильное расположение, полагает г-н Бриль: ТЦ находится в районе Зеленой рощи, где пешеходный и транспортный трафик невысок, а следовало строить в месте с высокой проходимостью. Как поясняет Алексей Клименко, генеральный директор УК RED, поскольку место "тихое", менеджменту проекта нужно сразу заключить договор с якорным арендатором, который смог бы привлечь посетителей. "Но в ТЦ NEBO из-за малой площади разместить якоря было сложно.

Повторить феномен "Универбыта", который работает в премиальном сегменте, находится в отдалении от проходимых мест, обладает скромной площадью, — маловероятно: сейчас арендатор может выбирать из нескольких довольно крупных проектов и не станет тратить ресурсы на раскрутку небольшой площадки", — уверен г-н Клименко. Как полагает Андрей Бриль, был и другой вариант — на этапе создания концепции заключить договор с консалтинговыми компаниями, специализирующимися на брокеридже. "Если владельцы ТЦ NEBO это не сделали, вероятность заполнить торговые площади изначально не превышала 5%", — убежден он.

Правда, при адекватной ценовой политике, прогнозируют эксперты, площади БЦ NEBO будут востребованы. По информации УК RED, существующие бизнес-центры этого сегмента заполнены практически на 100% и спрос на офисные площади классов А и В, расположенные в центре города, сохранится высоким до 2011 г. "Собственнику, безусловно, выгодно после перепрофилирования присвоить объекту максимальную классность (А или В+).

Но будет ли БЦ действительно соответствовать заявленному классу — большой вопрос. Впрочем, профессионализм арендатора растет быстро, завышать классность объекта становится все сложнее, и в любом случае БЦ будет сдаваться по реальной рыночной стоимости", — подытоживает Алексей Клименко.
Перепрофилирование ТЦ в офисный центр г-н Бриль считает прецедентом: в ближайшие несколько лет за БЦ NEBO последуют и другие — небольшие ТЦ, которым не удастся заполнить свои площади арендаторами.

Источник: Деловой квартал — Екатеринбург